¿Quién paga el seguro de un local alquilado, el propietario o el inquilino?

Cada uno paga el suyo. El propietario asegura el inmueble (paredes, instalaciones, reformas fijas) y su responsabilidad como dueño. El inquilino asegura el contenido que mete (mobiliario, equipos, existencias) y la responsabilidad civil de su actividad. Ninguna ley obliga a contratarlo, pero el contrato de alquiler puede exigirlo.

¿El seguro de la comunidad de propietarios cubre mi local alquilado?

Solo los elementos comunes del edificio: estructura, fachada, tejado, escaleras, ascensor. Lo que hay dentro de tu local (tabiques, suelos, instalaciones, reformas) y tu responsabilidad como propietario no están cubiertos por la póliza de la comunidad.

¿Qué pasa con el seguro del local mientras está vacío y sin alquilar?

Hay que comunicárselo a la aseguradora. Muchas pólizas reducen o excluyen coberturas como robo, daños por agua o vandalismo cuando el local lleva más de un tiempo determinado deshabitado, habitualmente entre 30 y 90 días seguidos. Si el local va a estar vacío entre un inquilino y el siguiente, conviene confirmar por escrito qué sigue cubierto.

¿Puedo asegurar el impago del alquiler de un local comercial?

Sí. Existe la garantía de impago de rentas para locales y oficinas, que suele cubrir entre 6 y 12 mensualidades y los gastos de abogado y procurador del desahucio. La aseguradora estudia la solvencia del inquilino antes de aceptarla, así que hay que pedirla antes de firmar el contrato, no cuando ya se han acumulado los impagos.

Seguro de un local alquilado: quién lo paga y qué cubre

Tienes un local, o una oficina, que ya no usas o que has comprado para sacarle rentabilidad, y vas a ponerlo en alquiler. Antes de colgar el anuncio te surge la duda de siempre: ¿el seguro lo pago yo o lo paga quien lo alquile? La respuesta corta es que cada uno paga el suyo, y el error habitual es pensar que con el de uno de los dos ya está todo resuelto. No lo está, y cuando falla algo se descubre en el peor momento.

Quién paga el seguro de un local alquilado

En un local alquilado conviven dos patrimonios distintos dentro de las mismas cuatro paredes, y por eso hacen falta dos pólizas:

La tuya, como propietario: cubre el continente, que es el inmueble en sí y todo lo que está fijo en él (tabiques, suelos, falsos techos, instalación eléctrica y de climatización, escaparate, las reformas que hiciste), más tu responsabilidad civil como dueño del local.
La del inquilino: cubre el contenido que mete (mobiliario, ordenadores, maquinaria, existencias) y la responsabilidad civil de la actividad que desarrolla ahí dentro.

Ninguna ley te obliga a asegurar el local, ni a ti ni al inquilino. Pero eso no significa que dé igual: si un cortocircuito en la instalación provoca un incendio, el edificio lo reparas tú; si un cliente del inquilino se cae dentro de la tienda, la reclamación va contra él. Cada uno responde de lo suyo, con seguro o sin él.

La lógica es la misma que en una vivienda alquilada, aunque el riesgo es otro. Ya explicamos qué seguro necesita un piso que se alquila; en un local cambian los importes, cambia quién está dentro y cambia el contrato.

Lo que cubre tu seguro como propietario

Una póliza de propietario de local, que las aseguradoras suelen llamar multirriesgo de comercio, de oficinas o de locales, se contrata sobre el valor de reconstrucción del inmueble, no sobre el precio de mercado. Un local de 80 metros en pleno centro puede valer 300.000 euros de compra y costar 60.000 reconstruirlo por dentro: la cifra que va en la póliza es la segunda. Sobreasegurarlo solo encarece la prima, y no da derecho a cobrar más.

Las garantías que importan para quien alquila:

Incendio, explosión y daños por agua sobre el continente. Es la base. Incluye las instalaciones fijas y las obras que hayas hecho, siempre que estén declaradas.
Responsabilidad civil del propietario. Responde de los daños que el inmueble cause a terceros: una fuga de tu instalación que inunda el local de al lado, un cascote de la fachada que cae sobre un coche, un falso techo que se desprende sobre un empleado del inquilino. Es distinta de la responsabilidad civil del inquilino y no la sustituye.
Pérdida de alquileres. Si un siniestro cubierto deja el local inservible y el inquilino deja de pagar mientras dura la reparación, esta garantía te compensa la renta que dejas de cobrar, normalmente hasta 12 meses. Es la que casi nadie contrata y la que más se echa de menos.
Impago de rentas y defensa jurídica. Cubre las mensualidades que el inquilino no paga, con un tope habitual de entre 6 y 12 meses, y los gastos de abogado y procurador del desahucio. La aseguradora estudia la solvencia del inquilino antes de aceptarla, así que hay que pedirla antes de firmar el contrato.
Actos vandálicos y desperfectos del inquilino. Cuando se marcha dejando el local peor de lo que exige el desgaste normal. La fianza legal en el alquiler de locales es de dos mensualidades, según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y con eso no se paga una instalación eléctrica destrozada.

El seguro de la comunidad no te cubre el local

Si el local está en un edificio con comunidad de propietarios, hay una tercera póliza en juego, y conviene saber hasta dónde llega. El seguro de la comunidad cubre los elementos comunes: estructura, cubierta, fachada, portal, escaleras, ascensor, bajantes generales. Lo que hay de puerta para adentro es cosa tuya. Un incendio que empieza en tu local y afecta a la escalera lo paga la comunidad en lo suyo, pero tu tabiquería, tu instalación y tu suelo los reparas con tu póliza o de tu bolsillo.

Qué pedirle al inquilino en el contrato

Como el seguro no es obligatorio por ley, la única forma de asegurarte de que el inquilino tiene el suyo es exigírselo por contrato. Es una cláusula habitual en los arrendamientos para uso distinto de vivienda y no tiene nada de abusivo. Lo razonable es pedir tres cosas:

Que contrate un seguro de contenido y de responsabilidad civil de su actividad, con un capital mínimo de responsabilidad civil que fijes tú en el contrato.
Que te entregue una copia de la póliza y del recibo pagado al firmar, y que la renueve cada año mientras dure el contrato.
Que te comunique cualquier cambio de actividad. No es lo mismo alquilar el local a un despacho de arquitectos que a una clínica de estética con aparatología o a un bar con cocina: el riesgo cambia, y tu propia aseguradora tiene derecho a saberlo.

Ese último punto te afecta a ti directamente. La Ley de Contrato de Seguro, en su artículo 11, obliga al tomador a comunicar las circunstancias que agraven el riesgo. Si tu póliza declara "oficina" y el inquilino monta una cocina de reparto a domicilio, y no lo has comunicado, la aseguradora puede reducir la indemnización en proporción o rechazarla si demuestra que no habría aceptado ese riesgo. Antes de firmar con un inquilino nuevo, un aviso a tu aseguradora te evita ese problema.

Mientras el local esté vacío

Entre que se va un inquilino y llega el siguiente, el local puede pasar meses cerrado. Y la mayoría de pólizas de locales tienen una cláusula de deshabitación: si el inmueble está sin uso más de un plazo determinado, entre 30 y 90 días seguidos según la compañía, quedan reducidas o excluidas coberturas como el robo, los daños por agua o el vandalismo. Precisamente las que más falta hacen en un local vacío.

No hay que cancelar el seguro mientras buscas inquilino, hay que hacer lo contrario: avisar a la aseguradora de que el local está desocupado, confirmar por escrito qué queda cubierto y qué no, y pedir la ampliación si hace falta. Suele suponer un pequeño recargo, muy inferior a lo que cuesta reparar una inundación que nadie ha visto en seis semanas.

Antes de firmar el contrato, revisa esto

Que tu póliza declare el uso real: local u oficina en alquiler a terceros, no de uso propio.
Que el capital del continente sea el valor de reconstrucción, con las reformas incluidas.
Que la responsabilidad civil de propietario tenga un capital acorde al edificio en el que estás, no el mínimo de la tarifa.
Que estén contratadas pérdida de alquileres e impago de rentas si dependes de esa renta para cubrir la hipoteca o para vivir.
Que el contrato de arrendamiento exija al inquilino su propio seguro y te obligue a recibir copia cada año.
Que sepas cuántos días puede estar vacío el local antes de que tu póliza empiece a recortar coberturas.

Alquilar un local es una buena fuente de ingresos si el patrimonio que hay detrás está protegido. El seguro adecuado no evita que te toque un mal inquilino ni que reviente una tubería un domingo, pero decide si lo resuelves en semanas o si te arruina el año.