El seguro decenal es uno de los pocos seguros de construcción que no es opcional: sin él, una obra nueva de viviendas ni siquiera se puede inscribir en el Registro de la Propiedad. No es un trámite burocrático más, es una condición previa para poder vender o hipotecar el inmueble.
Qué cubre
Garantiza, durante diez años desde la recepción de la obra, los daños materiales causados por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a los elementos estructurales del edificio: la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados y los muros de carga. En resumen, todo lo que compromete la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, no los acabados ni las instalaciones.
La ley no solo obliga a contratarlo: también le pone suelo y techo. El capital asegurado no puede bajar del 100 % del coste final de la ejecución material de la obra, honorarios profesionales incluidos. Y si la póliza lleva franquicia, no puede pasar del 1 % de ese capital por cada unidad registral. Son dos cifras que conviene comprobar antes de firmar, porque las fija la LOE y no dependen de lo que ofrezca cada aseguradora.
El respaldo legal está en la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE). Es la norma que fija tanto la obligatoriedad del seguro decenal como el resto de garantías y responsabilidades de los agentes que intervienen en una obra.
Cuándo es obligatorio
La obligatoriedad se aplica a los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Sin el seguro decenal contratado, la obra nueva terminada no se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, lo que en la práctica bloquea tanto la venta como la hipoteca del inmueble. Es importante no confundirlo con el seguro Todo Riesgo Construcción, que cubre la obra mientras se está ejecutando, no una vez entregada.
Quién tiene que contratarlo
El responsable legal es el promotor: la persona física o jurídica que decide, impulsa, programa y financia la obra. No recae sobre el constructor ni sobre el arquitecto, aunque ambos tengan sus propias responsabilidades y seguros dentro de la LOE. Sí cabe pactar expresamente que el tomador de la póliza sea el constructor, pero siempre por cuenta del promotor: la obligación no cambia de manos.
La excepción del autopromotor
Si construyes una única vivienda unifamiliar para uso propio (autopromoción individual), estás exento de la obligación. Pero esa exención tiene un límite: si vendes la vivienda dentro de los diez años siguientes a la recepción de la obra, pasas a estar obligado a contratar la garantía por el tiempo que falte hasta completar esos diez años. Sin ella, el notario no autoriza la escritura de transmisión ni el registrador la inscribe.
Hay una salida que casi nadie menciona y que conviene conocer: el comprador puede exonerarte expresamente, haciéndolo constar en la escritura, siempre que acredites haber utilizado la vivienda. Es un acuerdo entre las dos partes, no un trámite, y tiene consecuencias reales: quien renuncia se queda sin esa garantía durante los años que resten.